产业升级和土地增值。
他记得那些无数个熬夜修改协议条款的夜晚，字斟句酌着对赌指标、退出机制、风险隔离……项目最终似乎成了，又似乎没激起太大水花，很快湮没在更多宏大的叙事里。
此刻回想，那点子青涩的实操经验，混杂着后来见过的更多资本玩法，竟在此刻如此自然地流淌出来。
“在丑国闲逛的时候，听那帮搞地产投行和私募的人扯淡，零零碎碎听来的。他们那边，什么sale-leaseback（售后回租）、build-to-suit（定制开发），这种将不动产金融化、证券化，和产业增长捆绑的操作，玩得更花。咱这，算是因地制宜，简化版。”
嘴上这么说，可心里话是，我能告诉你，我上辈子就是干这个的，拆解、包装、撬动资源
大小姐倒是没再追问，只是轻轻“嗯”了一声，不知信了没有。
转而又问道，“那这盖楼的钱呢？你准备自己掏？”
“自己掏？”李乐笑道，“额滴傻婆姨，现在国内搞地产开发，谁还傻到全用自有资金？没有那点杠杆思维，岂不是白混了。”
之后，小李厨子开始给大小姐“科普”2国内地产开发商的标准操作路径。
“首先，土地是我的，这就是最大的资本。规划设计方案一出，哪怕只是个框架，就能拿着它和与景东的意向租赁协议，去找银行谈开发贷。”
“土地本身是最好的抵押物，未来稳定的租金收益和景东的信用是还款保障。银行评估通过，贷出款来，覆盖大部分建安成本。”
“贷款到手，建筑公司进场。通常找一家有实力的总包。启动时付一部分工程款，剩下的，靠施工方垫资，或者用工程进度款的名义，继续向银行申请贷款。这是第二道杠杆。”
“楼出地面，甚至刚拿到预售证，如果按住宅或商业开发的话，就能开始卖楼花，回笼资金。我们这虽然定向给景东，但理论上，如果急需现金流，也可以将部分楼层或未来租金收益权打包成理财产品，找信托或者银行私行部，卖给那些追逐高收益的客户。这是第三道杠杆。”
“更高明一点的，”李乐语气里带着淡淡的嘲弄，“会在项目公司股权层面做文章。引入一些信托计划、资管计划做明股实债的投资，或者拉几个合作伙伴做小股东，进一步分摊资金压力。总之，一套组合拳打下来，理想状态下，自有资金投入可能只占项目总投资的百分之二三十，甚至更少。余下的，全是银行的钱、